重慶什么樣的商鋪值得投資

解放碑、觀音橋、南坪、楊家坪和三峽廣場2017社零總額為1776.3億元,占各自行政區社零總額之和(2725.9億元)的65.16%,說明本區有三分之二的消費是被“五大”搞定了。(算的大數,未區分本地外地)

那如果“18大”來了,幾十個購物中心分流,商圈還剛得起嗎?

大家都很擔心!

“18大+1CBD”本質上是按“大重慶”“新重慶”來設計和規劃。必然伴隨著重慶走向一流,否則過剩的風險非常大。

社區商鋪又如何?

作為補充商圈和購物中心的另一類商鋪--社區商鋪,在商鋪界有著舉足輕重的地位。社區商鋪的功能主要是餐飲、生活類服務、生活類購物(柴米油鹽蔬菜水果肉)。

一句話:社區商鋪滿足生活最近1000米所必需的商品和服務。

重慶社區商鋪起步還是比較早,支撐重慶社區商鋪繁榮發達的關鍵原因是重慶人喜歡熱鬧,喜歡呼朋喚友聚會吃飯!

只要周邊小區入住率高、人數多,即使在自生自滅的模式下,很多商鋪都能存活來,他們只需要做餐飲店!小面館、火鍋館、江湖菜、萬州烤魚、川菜、自助餐、各種魚...再開點超市、小賣鋪、水果店、理發店、面包店。存活率很高。

直到,總量過剩!商鋪的配比超出實際需求,按規劃設計的配比,結果住宅都是空置啊!!這樣的商區商鋪,就是死。

重慶什么樣的商鋪值得投資

(來源于中國指數研究院整理)

這是截止到2018年6月,各區商鋪存量和銷售均價。

乍一眼看上去,是不是感覺有些區就像住宅價格?

目前重慶商鋪去化周期接近40個月,與住宅的不足2個月形成了鮮明的對比。

選購難度很大。

稍不留神,選錯了,就是被套。

衡量社區商鋪的關鍵性要素:1、周邊常住型人群的數量,2、商鋪的規模與運營方式。2

投資商鋪幾要素

商鋪到底能不能投資呢?

當然可以,早期很多買商鋪的朋友,回報率都已經達到了10%以上。

跟住宅投資本質的區別,住宅投資基本是“一錘子”買賣,賺差價,按現在的話說,屬于投機倒把;而商鋪投資就是細水長流,是養成類游戲。

一鋪養三代,就是這么來的,收40年租金。還是非常安逸的。

所以,投資商鋪的關鍵點,有幾個:

看回報率

月租金*12/購房總投入=回報率,5%以上,算正常。8%以上,算理想,10%以上,那這個鋪肯定已經養了很多年了。熟了。

租金水平不能光聽銷售人員說,一定要去自己調查,周邊或附近同類型的商鋪租金,去和店鋪老板吹吹牛,別人就會告訴你了。

看輻射范圍

別把社區商鋪想的太多,給你說周邊有飛機場,有高鐵站,可以把人流量引過來,結果呢?

影響社區商鋪投資回報的,終究還是本小區的住戶消費,很難輻射影響更遠的區域人群來消費。。。除非是形成了有特色餐飲街等。

看運營方式

開發商不自持一部分的,沒有統一規劃設計、招商的,100%全是賣的商鋪,要不就是開發商太唯利是圖,要不就是他自己都沒有信心持有。

所以,這是一個關鍵性因素。

最好能跟開發商捆綁在一起,他有主力店自持運營。

商鋪的設計合理,煙道、燃氣、供電、層高、昭示性、大開間短進深等等,沒有硬傷。

看升值潛力

誰都想買高回報率的,有升值潛力的商鋪。

什么樣的商鋪才會不光收租金,還是穩步升值?

稀缺的,一定范圍內,特別稀缺的,比如一個很大的社區,商鋪數量卻很少,比如一個純粹的住宅區,周邊有學校、醫院、公園等等可以引來固定類型消費人群的設施、場所。

商鋪的目標,是持續有人來消費,而且人越來越多!

重慶做垮的商鋪不少,成功的也特別多,我印象最深刻的是珊瑚水岸的商業。

某某水岸的商鋪業主,曾經連續多年去主管部門投訴,房交會拉橫幅,鬧退房,為什么?

因為他們的商鋪租不出去!開發商沒有自持,一賣了之,而商鋪體量過大,遠超出輻射人群!

另一個例子是瑞安的某某天地商業,更換了一批又一批租客,甚至都導致到了小區住房的價值,最后只能賣盤。

這又是為什么?

招商不給力是直接原因,招商為什么不給力?

一是招商團隊或許不太懂重慶消費特征,二是商鋪在規劃設計之初,對重慶的消費習慣了解的太少。預設不足!

成功的也有很多,龍湖、東原、協信等巨頭的商業一直做得很好,可能是因為他們更了解重慶。

總之,在重慶投資商鋪,可以“一鋪養三代”,但選擇的難度大于住宅。

以下是金主時間3

灣區的商鋪價值

東原嘉閱灣

重慶什么樣的商鋪值得投資

(蔡家控規圖,來源于安居客)

宇宙聞名,近期頻上頭條,廣受關注的中國-重慶-蔡家嘴,因為新盤多,大家集中推廣,有百花齊放的勢頭。

這些樓盤里,東原嘉閱灣是最早期就進駐蔡家樓盤之一,位置不錯,基本上是處于在“玉帶纏腰”的“灣區”地帶。以別墅和高層為主。

當蔡家其他樓盤還在呼哧呼哧賣住宅,嘉閱灣快人一步,最近開始賣商鋪了。

重慶什么樣的商鋪值得投資

(蔡家樓盤布局)

項目情況

重慶本土巨頭東原的商業一直都不算差,有社區商鋪、有濱江商業區、有集中商業區,ARC、新新PARK、東東摩、1891時光道等等,經驗豐富。

對于嘉閱灣的商鋪,他的定位是濱江精品社區商鋪。

而且因為緊靠<西大兩江實驗學校>的原因,有了學區鋪的價值。

整個嘉閱灣樓盤,商業配比僅約6%左右(假如總體量100萬方,商業就是6萬方),稀缺性很明顯。

生活在嘉閱灣大約有13000多常住人口,有6000多西大兩江實驗學校的師生,嘉閱灣的商鋪,就是做他們的生意。

而這些人,就近的生活所需,基本也是“只能”鎖定在這里消費。

運營模式

對于這個社區商鋪,東原自持比例是30%!

自持商鋪,一個是帶動整體招商,把自己的戰略合作商家引進,更快成熟,二是借此給業主和租戶信心,三是對自己的運營能力有信心。

本次出售的商鋪,面積都不大,45-75㎡。很顯然,是想主力店帶動散戶店,“以大拖小”的打法。

當東原自己自持部分的主力店開業了,那些租商鋪做生意的人自然就來了。

投資商鋪,要得是是熱鬧,至少要能租的出去。

PS:商鋪與住宅的本質區別,在于:

1、商鋪的本質是用于投資或經營,住宅長期看是被定位為“只住不炒”

2、商鋪是長線眼光和角度去看持續收入,住宅是搏交易差價獲利

3、政策的趨勢:對住宅越來越緊,以降低住宅金融屬性,鼓勵實業、創業

4、住宅的投資相對簡單,跟風趨勢,炒作為主。商鋪的投資比較難,考驗人的綜合分析判斷的專業能力與水平

5、商鋪投資,是門學問,當住宅投資放緩以后,投資商鋪可以多學習觀察,多接觸了解,不排斥不抗拒也不狂熱追求

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