金科、雅居樂等房企入局文旅地產廝殺,復星等攪局者新故事開講

近年來,越來越多房企瞄準了文旅產業的廣闊前景,將此作為轉型的重要方向。近期,據旅游媒體機構執惠發布的一份報告顯示,截至到目前,國內百強房企中已有57%涉水文旅地產領域。

在剛剛過去的4月份,多家房企頻頻在文旅產業展開動作,包括萬達集團、金科股份(SZ.000656,簡稱“金科”)、雅居樂(HK.03383)等多家房企,或重新啟動文旅布局、或宣布進軍文旅市場,一時間,“文旅”幾乎成為整個房地產行業的熱詞。

業內專家向藍鯨房產指出,隨著房地產行業天花板臨近,房企轉舵開拓文旅市場無可厚非。不過,文旅地產市場經歷過一段野蠻生長期,如今更加考驗的是房企的運營能力,而在此過程中,如何做好文化旅游和地產的平衡運營,對開發型的房企而言將是一門很大的學問。

多家房企再掀“文旅”大戰

進入2019年,房地產市場規模之爭暫告一段落,各房企紛紛下調銷售目標,增速進一步放緩。與之相對應的是,受消費升級、政策支持的影響,文旅產業正展現出蓬勃的生命力。

例如經歷過“壯士斷腕”的萬達集團董事長王健林,在4月期間兩度出手,均把發展方向聚焦到文旅產業。4月18日,延安萬達城在延安舉行啟動儀式,這是繼4月11日王健林高調官宣蘭州萬達城后,在西部文旅產業布下的新矩陣。

此外,今年以來,包括金科、雅居樂等紛紛高調進軍文旅產業,亦寄希望在文旅市場中分得一杯羹。2019年4月11日,金科官方公告稱,集團當日與置信集團簽署了《戰略合作協議》,組建成立金科置信集團。未來三年,圍繞文旅、康養、產業、新商業領域四大板塊,金科集團對金科置信的累計投資將超過200億;在2019年3月雅居樂舉辦的2018年業績發布會上,雅居樂副總裁王海洋也表示,雅居樂將重點聚焦文旅、康養和休閑體育三大核心產業,產業IP重點圍繞樂活天地系列。

據執惠機構統計的一份報告顯示,截止到目前,百強房企中,已經有57%的房企涉水文旅地產領域,其中,至少已有10家房企專門成立文旅集團(公司),如中國恒大(HK.03333,簡稱“恒大”)旗下的恒大旅游集團,藍光發展(SH.600466)、融創中國(HK.01918,簡稱“融創”)旗下的文旅集團等。

前瞻產業研究院分析指出,以產品類別來區分文旅地產可分為四大類型:主題游樂型、景點依托型、度假酒店型、文旅小鎮型。目前來看,由于主題游樂型難度更大,后三者是房企涉水文旅地產的主要方向。

藍鯨房產梳理發現,隨著文旅產業發展逐步推進,房企在文旅項目的探索上,也均進行了有益的嘗試和開拓。例如美的置業提出“智慧文旅”,打造智慧小鎮;浙系房企中的綠城中國(HK.03900)、祥生地產、藍城等企業,均把特色小鎮當成其布局重點。綠城中國執行總裁張亞東曾在2018年業績會上表示,小鎮是綠城利潤增長空間最大的一塊,2019年目標新拿20個小鎮。此外,本年度,祥生地產也在傳統地產開發業務基礎上,確立了以“地產開發+小鎮運營”雙輪驅動作為企業發展的新引擎。

而在主題游樂型文旅地產布局的房企,要么資金實力雄厚,如國企華僑城A(SZ.000069),打造的歡樂谷主題公園;要么房企規模較大,如恒大、融創的文旅產業。按照恒大集團的文旅項目定位來看,“文化旅游、健康養生”是其不可或缺的一部分。據其2018年年報披露,恒大旅游集團旗下產品有“恒大童世界”和“恒大水世界”。目前,15個童世界項目已布局完成,預計2021年起陸續實現開業;恒大水世界預計在未來2–3年布局20–30個。

不過,文旅地產如何避免陷入同質化的誤區,則是房企始終未能得出結論的問題。上海中原地產首席分析師盧文曦向藍鯨房產指出,文旅地產不是簡單要素的拼加,而是需要培育出自己的核心競爭力,打造產品IP,否則項目很難持續下去。

文旅項目難去“地產化”,華僑城、新華聯進退維艱

事實上,文旅地產的同質化發展現象,也是房企多年來始終未能探索出成功項目模式的一大原因。即便是在業內有一定知名度的華僑城(SZ.000069)、新華聯文旅(SZ.000620)的文旅地產之路也依舊漫長。

傳統開發型企業做文旅地產的難點究竟在哪?對此,58安居客首席分析師張波向藍鯨房產指出,文旅地產的最大痛點在于回報率的不確定性。“不同于普通住宅開發,文旅地產往往前期投入高,整體開發周期長,現金流短期難回正,項目吸引力大小的影響因素較多,這都對房企自身的資金實力有著較高要求。”

文章來源:新金融投資資訊網
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