個人房貸利率定價有變,業內稱首套上海或升,北京或降

繼8月17日決定改革完善LPR(Loan Prime Rate即貸款基礎利率)形成機制后,8月25日,央行確定住房貸款利率將對標LPR,商業房貸款利率由之前依據“央行基準利率+基點”轉向“LPR+基點”來計算。


個人房貸利率“定價”標準調整之后,對購房者的貸款利率影響因城市、個人、套數而異。雖然多位業內人士認為這是中性政策,但仍將影響“金九”的成色。


不是單純調高或調低商業房貸利率



8月25日,央行發布公告明確住房按揭貸款政策的最新原則,并于10月8日起執行。重點內容是,新發放商業性個人住房貸款利率與LPR掛鉤,LPR是商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率,其他貸款利率可在此基礎上加減點生成。


公告內容顯示,商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成,加點數值要求符合全國和當地住房信貸政策要求。


此外,央行明確住房貸款利率底線,首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR,二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。


央行稱此舉的目的在于在改革完善LPR形成機制過程中,確保區域差別化住房信貸政策有效實施,保持個人住房貸款利率水平基本穩定。


眾所周知,8月17日,為了提高利率傳導效率,推動降低實體經濟融資成本,央行決定改革完善LPR形成機制,以解決原來多參考貸款基準利率進行報價,市場化程度不高,不能及時反映市場利率變動的問題。


在這樣的大背景下,房貸利率也早已產生隨之調整的預期。


8月20日,中國人民銀行副行長劉國強在召開的國務院政策例行吹風會上透露,近期人民銀行將在充分調研的基礎上發布關于個人住房貸款利率政策的公告。新的LPR形成機制并不會使房貸利率下降。金融行業應當注意,“房住不炒”的定位不能偏離,同時,避免把房地產工具化。


對此,諸葛找房市場研究員姜國君認為,上述舉動體現“房住不炒”的定位和實行差別化信貸政策的原則的同時,發出了進一步穩利率、穩金融、防風險的政策導向和市場信號。


易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則進一步解釋稱,過去商業房貸款利率是根據“央行基準利率+基點”來計算,而現在是“LPR基礎利率+基點”。


他認為,此次央行政策本質上不是調高或調低商業房貸利率,原先是按照央行發布的基準利率來決定按揭貸款的利率,但現在瞄準的是5年期LPR這個貸款市場報價利率。LPR是包括中農工建等銀行以及其他銀行在內部形成的貸款市場報價利率,隨時調整并且帶有商業屬性。而央行的基準利率是不會輕易調整的,一旦調整容易引起加息或降息的嫌疑。


個別城市首套房貸款利率有下調可能



個人房貸利率標準調整之后,對于購房者的貸款利率影響,成為最受關注的話題。


按新政規定,如果房貸定價基準轉換后,全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%);二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%)。


相比之下,中原地產首席分析師張大偉分析稱,按照目前的房貸數據,大部分銀行執行的是首套房貸基準上浮10%-20%,二套房貸上浮20%-30%。這符合新政策要求,因此對目前市場來說,政策不會導致利率上行。


中國人民銀行有關負責人在答記者問時也強調,與改革前相比,居民家庭申請個人住房貸款,利息支出基本不受影響。


在很多業內人士看來,房貸利率與LPR利率掛鉤在預料之中,這是一個中性政策。


不過,對不同城市的影響也不盡相同。在統一的底線之下,央行要求省一級分支機構指導下,確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。


從上述表述來看,“因城施策”的意圖明顯。“適度地放寬了各地確定房貸利率加點下限的政策空間,能更好地根據市場實際進行調控,避免一刀切。”姜國君如是說。


嚴躍進也認為,考慮到近期房地產貸款以收緊為導向,那么“LPR基礎利率+基點”后的利率會有所上調。但受因城施策的影響,也不排除個別城市利率有下調的可能。


據張大偉介紹,國內不同城市的首套房利率差距較大,其中最低的上海只有95折,而很多城市的利率是5.4-6.0。從當下房地產市場看,首套房貸利率過高,從政策預期看,后續有降低的可能性。


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